I. Hilfe bei Schrottimmobilien durch den Bundesgerichtshof

Der BGH hat am 14.06.2004 ein Grundsatzurteil gesprochen, wonach sich die Privatanleger von wertlosen Anteilen an geschlossenen Immobilienfonds trennen können, ohne ihre dafür aufgenommenen Kredite zurückzahlen zu müssen.

Durch diese Entscheidung des BGH wurden die gegenteiligen Vorentscheidungen verschiedener Oberlandesgerichte aufgehoben.

Dabei ging es in allen Fällen um so genannte Steuersparmodelle für Geringverdiener. Die betroffenen Immobilien, welche oftmals in den neuen Bundesländern gelegen waren, stellten sich nach Vertragsschluß als überteuert oder unvermietbar heraus. Auch die so genannte Mietgarantie erwies sich dann als wertlos, weil die dahinter stehenden Unternehmen in der Regel insolvent waren.

Nach Ansicht des Bundesgerichtshofes handelt es sich bei einem Großteil der entschiedenen Fälle um ein so genanntes "verbundenes Geschäft". Dies bedeutet, daß der abgeschlossene Kreditvertrag und der abgeschlossene Kaufvertrag über den Erwerb der Fondanteile als einheitliches Rechtsgeschäft betrachtet werden müssen.

Begründet wurde dies damit, daß die Fondgesellschaft und die Geldinstitute sich derselben Vertriebsmitarbeiter im Außenbereich bedient hatten. Dieses Urteil, welches vom 2. Senat des BGH gesprochen wurde, steht in Widerspruch zu der bisherigen Rechtsprechung des BGH, dort insbesondere des 11. Senates des BGH.

Dieser war bisher für seine bankenfreundliche Rechtsprechung bekannt. Dieser hatte entschieden, daß zwar etliche Käufer die Möglichkeit haben, sich von ihrem Darlehnsvertrag zu lösen. Jedoch wurde diesen die Möglichkeit verwehrt, den zugrunde liegenden Kaufvertrag ebenfalls rückabzuwickeln.

Nach dem jetzigen Urteil besteht nunmehr Hoffnung für viele Privatanleger, die sich in der gleichen Situation befunden haben. Das Landgericht Bochum hatte bereits in einer anderen Angelegenheit den Europäischen Gerichtshof angerufen. Nach dessen Auffassung verstieß die Rechtsprechung des 11. Senats des BGH gegen die Verbraucherschutzvorgaben der Europäischen Union.

Das jetzt vorliegende Urteil des 2. Senats des BGH gilt jedoch nur für Investoren in Immobilienfonds. Das Urteil gilt nicht für solche Anleger, die sich selbst eine Wohnung gekauft haben.

Es kann in dem Urteil jedoch ein Signal an den für diese Fälle zuständigen Bankensenat, den 11. Senat des BGH, gesehen werden. Der vorsitzende Richter des 2. Senats distanzierte sich bei der Urteilsverkündung von der Linie seiner Kollegen des 11. Senats. Er wies dabei auf die verbraucherschützende Tendenz der EU-Richtlinie hin, die ausgehebelt werden würde, wenn der Anleger auf seinem Kredit sitzen bliebe.

Es bleibt daher festzuhalten, daß nach dem Urteil des BGH nunmehr die Chancen deutlich gestiegen sind, daß Privatanleger solche Arten von Geschäften rückabwickeln können.

II. Rückabwicklung bei Immobilienfonds in mindestens 4 Fällen

In dem Urteil des BGH vom 14.06.2004 wurden 4 verschiedene Fallvarianten entschieden, in welchen ein Rückabwicklungsanspruch besteht.

Zunächst wurden allgemeine Feststellungen getroffen:

Bei kreditfinanzierten Fondbeteiligungen haben die Vermittler oftmals gleichzeitig den Kreditvertrag einer Bank angeboten. Sie warben auch Personen, mit nur durchschnittlichem bzw. unterdurchschnittlichem Einkommen. Die Werbegespräche fanden dabei oft in den Privatwohnungen der Kunden statt. Ein großer Teil des Geldes floß dabei nicht in die Immobilie, sondern an die Fondinitiatoren. Die angekündigten Mieten waren oft zu hoch.
 

In folgenden 4 Fällen besteht möglicherweise ein Rückabwicklungsanspruch der Anleger:

1. Fall
Wenn der Anleger von den Fondverantwortlichen getäuscht wurde, etwa über die Verwendung seines Geldes, kann er diesen Einwand auch gegenüber der Bank geltend machen und muß den Kredit nicht zurückbezahlen.

2. Fall
Wurden die Verträge in einer Haustürsituation abgeschlossen und der Anleger über sein bestehendes Widerrufsrecht nicht belehrt, kann er dieses auch noch nach Jahren geltend machen - auch gegenüber der Bank.

3. Fall
Oftmals wurden die Verträge nicht selbst von den Anlegern unterschrieben, sondern es wurden Treuhänder eingeschaltet. Diese Treuhänder wurden seitens der Anleger bevollmächtigt und waren in der Regel von den Fonds ausgesucht worden. Diese Vollmachten sind nach Auffassung des 2. Senats des BGH zumindest dann nichtig, wenn, wie üblich, der Treuhänder kein Rechtsanwalt ist und keine Erlaubnis zur Besorgung von Rechtsangelegenheiten vorliegt.

4. Fall
In einigen Fällen enthielt der Kreditvertrag nicht die gesetzlich vorgeschriebenen Mindestangaben. Auch das führt zur Unwirksamkeit der Verträge.

Sollte einer dieser 4 Fälle vorliegen, bestehen gute Chancen, den gesamten Kauf- und Darlehnsvertrag rückabzuwickeln.

III. Hoffen auf den Europäischen Gerichtshof

Neben dem Urteil des BGH vom 14.06.2004 fand am 15.06.2004 die Verhandlung vor dem Europäischen Gerichtshof statt. Hintergrund des Verfahrens in Luxemburg sind die so genannten Erwerbermodelle: im großen Stil wurden in den 90iger Jahren vor allem Klein- und Normalverdienern Immobilien und deren Finanzierungen übermittelt - stets mit dem gleichen Verkaufsargument: die Kredite würden sich dank Steuerersparnissen und Mieteinnahmen wie von selbst tilgen.

Oft stellte sich hinterher jedoch die Investition als "Flop" heraus. Die Wohnungen waren völlig überteuert und die vorausgesagte Miete unrealistisch hoch.

Bisher stehen die geschädigten Anleger vor dem Problem, wie sie aus dieser Investition wieder herauskommen. Vor Gericht hatten diese Anleger bisher wenig Erfolg. Denn nach der Rechtsprechung des 11. Senats des BGH können Betroffene zwar eventuell den Kreditvertrag widerrufen, nicht aber den Immobilienkaufvertrag. Als Folge müßten sie danach das Darlehn auf einen Schlag zurückzahlen, blieben aber auf der wertlosen Wohnung sitzen.

Diese Rechtsprechung wird nunmehr, nach einem Vorlagebeschluß des Landgerichts Bochums, vom Europäischen Gerichtshof überprüft. Im Juni 2004 hörten sich die Luxemburger Richter die Stellungnahme der einzelnen Parteien an. Der Vertreter der Bundesregierung schlug sich dabei klar auf die Seite der Banken, die die Kredite finanziert hatte. Im Gegensatz dazu unterstützten die Vertreter der italienischen und der französischen Regierung die Seite der Anleger. Nach Meinung der Italiener verstößt die deutsche Rechtsprechung gegen das Gebot des hohen Schutzniveaus auf dem Gebiet des Verbraucherschutzes in Europa. Damit schlossen sie sich der Ansicht der EU-Kommission an, die bereits im Dezember den 11. BGH-Senat wegen seiner bankenfreundlichen Urteile gerügt hatte.

Für den 28.09. 04 hat der Generalanwalt seine Schlußanträge angekündigt. Das Urteil könnte dann circa 1 bis 2 Monate danach erfolgen. Wenn der EUGH zugunsten der Anleger entscheidet, müßte der BGH seine Rechtsprechung ändern.

Folge davon wäre schließlich, daß sich geprellte Anleger von den Darlehns- und Immobilienkaufverträgen lösen könnten.

 IV.  Aktuelles aus Luxemburg vom Europäischen Gerichtshof

Der Generalanwalt beim Europäischen Gerichtshof, Herr Leger, hat nunmehr seine Schlussanträge beim Europäischen Gerichtshof vorgetragen. Er steht dabei zunächst auf dem Standpunkt, dass das Vorabentscheidungsersuchen, welches durch das Landgericht Bochum initiiert wurde, unzulässig sei. Nach seiner Ansicht betreffe es einen hypotetischen Fall, da das Landgericht nicht geklärt hat, ob der Kreditvertrag tatsächlich in einer Haustürsituation geschlossen worden sei.

Hilfsweise führt der Generalanwalt zur Sache aus:

Er weist zunächst darauf hin, dass die Haustürgeschäfterichtlinie ausdrücklich nicht für Immobilienkaufverträge gilt, und dass dies auch dann der Fall sei, wenn der betreffende Vertrag zu einem einheitlichen Finanzgeschäft gehört.

Der Generalanwalt erkennt zunächst auch an, dass sich unter dem Aspekt des Verbraucherschutzes der Widerruf des Realkreditvertrages auch auf die Gültigkeit des Immobilienkaufvertrags auswirken muss. Nach seiner Ansicht ist die Richtlinie jedoch im Bezug darauf, dass sie nicht für Immobilienkaufverträge gelte völlig klar und eindeutig. Der Europäische Gerichtshof könne die Richtlinie daher nicht auf derartige Verträge anwenden, da sonst gegen den fundamentalen Grundsatz der Rechtssicherheit verstoßen werden würde.

Hinsichtlich der letzten Vorlagefrage des Landgerichts Bochum, welches die Verpflichtung zur Rückzahlung des Darlehens betrifft, schlägt der Generalanwalt hier vor, dass die Frage des Landgerichts Bochum für unzulässig erklärt wird, da das Landgericht nicht begründet habe, warum eine derartige Verpflichtung gegen das Gemeinschaftsrecht verstoßen könnte.

Nach Auffassung des Generalanwalts beim Europäischen Gerichtshofes können die Anleger nach derzeitiger Sicht also nicht mit einem wohlwollenden Urteil rechnen.

Zu beachten ist jedoch, dass die Ansicht des Generalanwalts für den Gerichtshof nicht bindend ist. Aufgabe des Generalanwalts ist es, dem Gerichtshof in völliger Unabhängigkeit einen Entscheidungsvorschlag für die betreffende Rechtssache zu unterbreiten. Die Richter des Gerichtshofes treten nach Stellung der Anträge in die Beratung ein, das Urteil wird dann zu einem späteren Zeitpunkt verkündet.


Wir sind mit mehreren Rechtsanwälten in derartigen Fällen zum Teil seit Jahren tätig.

Ansprechpartner für Ihre Fragen:

Rechtsanwalt Hermann Kulzer: kulzer@krsdresden.de